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OECD-Studie: Mietenregulierung kann sinnvoll sein – muss es aber nicht

Laut einer Studie der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit (OECD) bestehen zahlreiche Möglichkeiten, um Wohnraum für die Bevölkerung erschwinglicher zu machen. Staatliche Kontrollmechanismen, wie die Mietpreisbremse in Deutschland oder der (bislang) ausschließlich in Berlin geltende Mietendeckel, sieht die OECD dabei kritisch. Zwar könnten sie dafür sorgen, dass die Mieten vorerst erschwinglich bleiben – doch so würde „Mietern von heute auf Kosten der Mieter von morgen geholfen“.

In der aktuellen Studie » Building for a better tomorrow: Policies to make housing more affordable zeigte sich weniger als die Hälfte der in 37 Ländern befragten Haushalte zufrieden mit der Erschwinglichkeit von Wohnraum, in ihrer Stadt. Laut OECD müsste in vielen Ländern dem privaten Mietwohnungsmarkt mehr Aufmerksamkeit geschenkt werden, um dringend benötigte Investitionen anzuregen und das Wohnungsangebot zu steigern.

Für die Studie wurden drei Arten von Mietkontrollen in den OECD-Staaten unter die Lupe genommen und ihre Vor- und Nachteile skizziert: Einfrieren der Miete, Kontrolle der Mietsteigerung bei Wiedervermietung und Mietenstabilisierung. Das Einfrieren der Miete auf eine absolute Obergrenze zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses betrifft nur Neumieter. Diese Maßnahme verhindere zwar Preistreiberei in angespannten Wohnungsmärkten und führe zu einem bezahlbaren Mietniveau, wenn die Mieten nicht an die Inflation und die steigenden Wohnkosten angepasst werden können. Doch da Vermietern hierdurch Anreize genommen werden, in die Instandhaltung oder Modernisierung von Wohnungen zu investieren, könnte sie sich negativ auf die Wohnqualität auswirken.

Wird bei Neuverträgen eine gestaffelte (jährliche) Erhöhung der Miete vereinbart, werden diese Risiken zwar minimiert und Mieter sind vor massiven Mieterhöhungen geschützt. Allerdings sinkt die potenzielle Rendite für Vermieter, Mieter ziehen weniger gerne um, und Investoren (potenzielle neue Vermieter) könnten davon abgehalten werden, auf dem privaten Vermietungsmarkt aktiv zu werden.

Bei einer flexibel regulierten Obergrenze für Mieterhöhungen in bestehenden Mietverträgen (Mietenstabilisierung) wiederum, die auch auf befristete und unbefristete Mietverhältnisse angewendet werden könnte, sind zwar marktübliche Anpassungen möglich und Mieter vor plötzlichen und erheblichen Mietsteigerungen geschützt. Doch vor allem für Vermieter mit Langzeitmietern ist die Rendite unattraktiv. Das könnte neue Investoren vom Eintritt in den privaten Vermietungsmarkt abhalten, Mieter ziehen weniger gerne um, und auf Dauer könnten eher einkommensstarke Haushalte in den Mietmarkt einsteigen, die möglicherweise stärker von den kontrollierten Mietsteigerungen profitieren.